Аннотация: |
Введение
Ипотечное жилищное кредитование сегодня является актуальной темой, которая рассматривается не только на уровне кредитных и страховых организаций, но и на уровне государства, так как доступность жилья является одним из основных направлений государственной социальной политики.
Страхование ипотечных обязательств существенно отличается от привычных и понятных видов страхования: имущества, жизни и титула. Период действия договора страхования ответственности заемщика, как правило, очень длительный и чаще всего равен сроку действия ипотечного кредита (до 25 лет). Риски для данного вида страхования распределены во времени неравномерно. Пик приходится на 24 годы жизни кредита, после чего вероятность страхового случая заметно снижается. Значительное влияние оказывают системные риски, поскольку страхование ипотечных обязательств тесно связано с макроэкономическими факторами, такими, как доходы населения и цены на недвижимость.
Все это означает, что осуществление деятельности по страхованию ипотечных обязательств налагает особую ответственность на страховщика. Именно поэтому в большинстве стран запуск программ ипотечного страхования осуществлялся исключительно государственными компаниями или фондами, которые готовы принимать на себя более высокие риски на начальной стадии – в период, когда еще не сформирован достаточный объем резервов, не накоплена статистика, не отработаны стандартные процедуры и регламенты. В России институт ипотечного страхования до настоящего времени развит слабо.
Объект исследования: участники системы ипотечного страхования, включая страховщиков, кредиторов и заемщиков.
Предмет исследования: совокупность отношений в области формирования и развития ипотечного страхования.
Цель исследования: рассмотреть ипотечное страхование в Российской Федерации.
Задачи:
изложить сущность рынка ипотечного кредитования: понятие ипотеки; нормативноправовое регулирование ипотечного кредитования в России; ресурсную базу и основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации; финансовые риски ипотечного кредитования.
исследовать ипотечное страхование в Российской Федерации, рассмотрев при этом сущность страхования ипотечных рисков; виды ипотечного страхования выбор страховой компании; механизм страховых выплат; проблемы и перспективы развития ипотечного страхования в России на современном этапе.
Теоретическую основу исследования… Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
.
Глава 1. Теоретикоэкономические основы функционирования ипотечной системы
1.1.Развитие института ипотеки в современной экономике РФ
Ипотека предполагает собою индивидуальный институт обеспеченья сделок долговременного жилищного кредитования под задаток недвижимого имущества за счет контрактного прав имущества среди кредитором и заемщиком, сохраняющего за завершающим функцию использования заложенным активом. Институт ипотеки изображен особенным механизмом функционирования агента в статусе заемщика в основании долговременного укрепления за ним функции исполнения контрактных обещаний (выплат согласно кредиту), что проводит к увеличению институциональной составляющей его хозяйственного действия. Институциональность преспособления залогового кредитования выражается в обеспечении им минимизации трансакционных потерь перераспределения материальных прав в экономике. Ипотечные структуры – специальные типы учреждений, обеспечивающие воспроизведение взаимоотношений кредитования, в том числе ссудосберегательные кооперативы и ассоциации, строительносбер кассы, ипотечные банки и учреждения и т.п.
В настоящее время термин «Ипотека» обычно охватывает три понятия:
«Ипотека» (равно как правоотношение) есть задаток недвижимого имущества с целью извлечения залогового кредита (равно как правило, в банке). Для ипотеки свойственно оставление собственности в руках должника. Задаток в гражданском праве единственный из методов обеспеченья обещания в данном случае банковского кредита. При этом в абсолютно всех вариантах непременна государственная регистрация заклада какой угодно недвижимости. В случае неплатежеспособности должника условия кредитора удовлетворяются с выручки с реализованного имущества в основном пред другими кредиторами либо посредством перехода заложенной недвижимости в имущество залогодержателя.
«Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество; это именная ценная бумага, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке [30, с.103].
«Ипотека» как ипотечный кредит (денежная ссуда), выдаваемого заемщику кредитором под залог недвижимости для покупки недвижимости.
Название «ипотека» («чистая ипотека») необходимо анализировать равно как метод обеспеченья обещаний, если объектом заклада служит недвижимое имущество. В случае если средство выступает в приобретение жилья, применяется название «ипотечное (квартирное) кредитование». С целью отдельных ситуации употребим название «смешанная ипотека», если кредитозаемщик забирает кредит в банке под задаток сейчас имеющегося жилища с целью покупки новейшего. Подобным способом, квартирное финансирование и смешанная ипотека это фигуры кредитования с той лишь разницей, что в первоначальном случае в свойстве обеспечения по этому залоговому кредиту имеет возможность выступать равно как задаток, таким (образом и залог, а в другом случае только лишь задаток недвижимости.
Залог представляется одним из методов обеспеченья надлежащего выполнения обязательств и согласно сопоставлению с иными методами обеспечения выполнения обязательств (поручительство, банковская залог и т.д.), ипотека представляется более привлекательной именно с той точки зрения, что с ее применением легче совершить понудительное взыскание. Хотя данный вид обеспечения имеет ряд недостатков:
высокая стоимость оформления залога,
для заемщика это: необходимость освобождения и реализации квартиры с торгов в случае непогашения кредита;
заемщик может понести дополнительные потери.
проверка объекта залога при выдаче кредита и его сопровождении;
для банка это: возможность снижения стоимости объекта залога в связи с длительным сроком кредита;
невысокая ликвидность недвижимости.
Ипотека представляется одним их подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодателю. Ипотекой признается задаток недвижимого имущества, к коему принадлежат земельные участки, компании, дома, постройки, жилплощади, квартирные жилища, дачи, автогаражи и иное. В силу залога кредитор согласно обеспеченному задатком обещанию имеет возможность в случае несоблюдения должником данного обещания приобрести удовлетворенность с цены положенного собственности.
Одним из основных элементов ипотеки являются ее субъекты. Цели и функции этих субъектов, описаны в таблице 1.1
Таблица 1.1
Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции
Субъекты Цели и функции
Заемщики Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту
Кредиторы (банки и другие финансовокредитные учреждения) Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам
Продавцы жилья (физические лица) Выгодно продать жилье
Риелторские организации (лицензированные продавцы) Выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение
Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории России
Страховые компании Полное страховое сопровождение сделок и извлечение максимальной прибыли
Оценочные компании Оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке, в том числе при реализации с торгов
Операторы вторичного рынка Приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов
Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги) Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ипотечные ценные бумаги
Органы опеки и попечительства Контроль за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних граждан
Государство Преследует три основные цели: обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков; содействует некоторым ограниченным группам семей в приобретении жилья
В рынке ипотечных жилищных кредитов функционирует довольно немалое число соучастников. Подобное Количество соучастников рынка представляется одной из особенностей ипотечного кредитования.
Данная концепция качественно распределяет риски между участниками организации, что же дает возможность привлекать в существенных масштабах долгосрочный основной капитал с финансового рынка, обращая его в формирование региональных рынков ипотечного кредитования.
Определяющим звеном ипотеки представляется предмет залогового кредитования единственный с основательных компонентов ипотеки. В широком значении предмет кредитования предмет либо процедура, под который предоставляется средство, для которого творится кредитная сделка.
Если предметами кредитования смогут являться фактически всевозможные объекты и процессы, в таком случае предметами ипотеки смогут являться только лишь недвижимое имущество. Залог подразумевает присутствие у должника собственности, на которое может быть положено взимание, впрочем собственность, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и использовании в основе соглашения ипотеки.
В экономическом отношении «ипотека» это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купляпродажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты [14; c.58]:
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купляпродажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В настоящее время слова «ипотека», «ипотечное кредитование» присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости.
При раскрытии сущности ипотеки необходимо дать понятие особым сегментам ипотеки, которые выражаются в первичном и вторичном рынках ипотечного капитала.
Рынок ипотечного капитала это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости [11; c.104].
Наряду с этим рынки ипотечного капитала классифицируют по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, рынки доходной недвижимости и т.д.
Исходный рынок ипотечного капитала складывается из кредиторов, что дают заемный основной капитал, и заемщиковтрейдеров, какие получают недвижимое имущество. Главными соучастниками основного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, какие дают займовый основной капитал с целью покупки и формирования недвижимости, и заемщикитрейдеры, приобретающие недвижимое имущество в вкладывательных целях. Формирование изначального рынка ипотечного капитала способ заключения жилищной трудности с целью многочисленных семей с помощью залогового квартирного кредитования с целью инвестирования либо применения в коммерческой деятельности.
На первичном рынке выпускается «закладная» именная ценная бумага, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество, которая выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации передается передаточной надписью. Обязанным по закладной признается должник и залогодатель.
Закладная может быть передана (уступлена) другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной, владелец которой считается законным, если его права основываются на последовательном и непрерывном ряде передаточных надписей. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.
Вторичный рынок ипотечного капитала включает процесс куплипродажи закладных, выданных на основном рынке. Основная цель второстепенного рынка ипотечного капитала обеспечить первичных заимодавцев перспективой реализовать основную закладную, а на приобретенные накопления передать другой кредит на местном рынке. На второстепенном рынке залогового капитала исполняются операции куплиреализации закладных, выданных в основном рынке.
Существование вторичного рынка призвано обеспечить возможность для продажи первичной закладной первичным кредитором, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.
Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную именную ценную бумагу вексельного типа. Однако в данном случае необходимо развитие целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий также рефинансирование банков со стороны Банка России.
Ипотечное кредитование это обеспечение гражданам целевых ссуд специальными залоговыми организациями с целью покупки, строительства либо реконструкции жилища и предметов инженерной инфраструктуры под ипотеку, а кроме того кредитов банками либо другими кредитными организациями, в основе соглашений со специальными залоговыми организациями [9; c.85].
Таким образом, ипотека это долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства которого служит залог недвижимости; это залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем [9; c.86]. Ипотека может также возникать в силу закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на куплепродаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Институциональная среда осуществлении преспособления ипотечного кредитования рассматривается равно как комплекс обеспечивающих его деятельность институций, институтов, институциональных актов, общепризнанных мерок, договоров… Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
1.2.Нормативноправовое регулирование ипотечного кредитования в России
Нормативноправовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.
В части, касающейся взаимоотношений, объединенных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс определил единые принципы обеспеченья кредитов задатком недвижимости, в этом числе жилой; положения о праве имущества и прочих вещных правах на жилые помещения; причины обращения взыскания на заложенное квартирное помещение и др. признание Гражданского кодекса РФ, в котором присутствуют главные нормы, относящиеся извлечения и обеспеченья кредита, организовало законную сферу, благоприятствующую абсолютно всем типам предпринимательской работы. Помимо этого, Гражданским кодексом было учтено утверждение в будущем специализированных Федеральных законов согласно регулировке задач общегосударственной регистрации прав в недвижимое имущество и сделок с ним, а кроме того качеств ипотеки (заклада недвижимости).
Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:
введена одинаковая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
государственная регистрация является единым доказательством осуществления зарегистрированного права;
государственной регистрации принадлежит право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
создается один банк информации в пределах регистрационного округа;
государственная регистрация прав представляет собой открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества выдается по любому письменному предъявлению физического или юридического лица;
государственная регистрация организуется учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Еще важным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
в законе грамотно изложены обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)
в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев, возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
изменен принцип реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.
Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору ипотеки одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя за изъятиями, установленными законом [5; c.49].
Раньше Законом было установлено, что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной регистрации, а несоблюдение этих правил влечет его недействительность.
На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил в силу с 01.01.2005.
Закон предусматривает также возможность обращения закладных, т.е. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39ФЗ "О рынке ценных бумаг" не устанавливается порядок обращения закладных.
В нынешнее период закладные непросто анализировать как широко известные значимые бумаги, потому как закладные никак не представлены эмиссионными ценными бумагами и вкладчик при приобретении закладной обязан в любом случае исследовать определенные обстоятельства обязательства и его обеспечение.
Для регулировки взаимоотношений согласно поводу залога недвижимости ключевым источником полномочия представляется правило о ипотеке, каким в отношении ипотеки смогут быть учтены другие принципы, Нежели в ГК РФ применительно к закладу в полном, имеющие приоритет над совокупными положениями Гражданского кодекса о залоге.
Федеральным законом от 22.12.2008 N 264ФЗ (далее Закон N 264ФЗ) внесены изменения в главы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке), устанавливающие порядок удостоверения прав залогодержателя посредством закладной, порядок государственной регистрации ипотеки, порядок обеспечения сохранности заложенного имущества, уступки прав по договору об ипотеке, обращения взыскания на заложенное имущество. Поправки, отражающие изменения, внесенные в Закон об ипотеке, внесены также в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в Налоговый кодекс РФ (главу о государственной пошлине).
Наиболее значительные изменения внесены в положения Закона об ипотеке, регулирующие удостоверение прав залогодержателя посредством закладной, и обращение закладной именной ценной бумаги, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой [12; c.62].
Закон N 264ФЗ вступает в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Закон об ипотеке дополнен нормой, в соответствии с которой в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, может быть указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие; все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем в таком случае регулируются закладной (подп. "а" п. 1 ст. 1 Закона N 264ФЗ).
Самостоятельная значимость закладной подчеркнута и другим внесенным в Закон об ипотеке изменением понятие "права по закладной" в тексте Закона об ипотеке заменено понятием "права на закладную" (в частности, подп. "в" п. 4 ст. 1 Закона N 264ФЗ).
Закон N 264ФЗ установил, что закладная может быть передана в депозитарий для ее депозитарного учета, обеспечивающего "безналичное" обращение закладной. Депозитарный учет закладных осуществляется в депозитариях профессиональных участниках рынка ценных бумаг, имеющих лицензию, выданную в порядке, установленном Федеральным законом "О рынке ценных бумаг".
В случае, если исполняется депозитарный учет закладной, в ней обязана быть выполнена отметка о депозитарном учете, содержащая название и положение пребывания депозитария, в котором будет выполняться такого рода запись. Отметка о депозитарном учете в подходящих случаях имеет возможность быть выполнена автором закладной рядом ее составлении либо собственником закладочный в последствии ее выдачи органом, исполняющим национальную регистрацию прав. В последствии этого, равно как выполнена отметка о депозитарном учете закладной, в какой угодно период в основе соглашения с депозитарием собственник закладочный имеет возможность продемонстрировать депозитарию закладную с целью ее депозитарного учета. При смене депозитария собственник закладной делает в ней отметку о новом депозитарии с установкой его названия и участка пребывания.
В отметке о депозитарном учете закладной обязано быть отмечено, что же такого рода запись представляется скоротечным либо неотъемлемым. В случае осуществления временного депозитарного учета закладной ее владелец в какой угодно период имеет право предъявить требования с депозитария остановки хранения и учета закладочный. В случае в случае если исполняется непременный депозитарный запись закладочный, она имеет возможность быть выдана депозитарием собственнику закладной только лишь с целью передачи ее в иной депозитарий, предоставления судам, правоохранительным органам, судебным приставамисполнителям, располагающим в производстве дела, объединенные с объектами недвижимого имущества либо их правообладателями, а кроме того с целью передачи нее в аппарат, делающий государственную регистрацию прав.
В случае, в случае если исполняется депозитарный учет закладной, полномочия ее собственника подтверждаются записью согласно счету депо в организации депозитарного учета.
В случае, если исполняется депозитарный учет закладной, доверенное лицо в основе подходящих поручений собственника закладной должен записать в систему депозитарного учета запись согласно счету депо о передаче закладной в конфиденциальное управление, в залог либо о совершении с закладной другой операции, а кроме того согласно заявлению собственника закладной специальную запись, подающую залогодержателю закладной возможность реализовать закладную согласно истечении некоторого времени в целях удержания с вырученных средств средства гарантированного ее задатком обязательства. В случае остановки депозитарного учета закладной депозитарий создает в ней метки о бременах и о сделках, какие в соответствии с внесенным в порядок депозитарного учета записям согласно счетам депо работают в касательстве предоставленной закладной в период остановки ее депозитарного учета в этом депозитарии.
В случае если осуществляется депозитарный учет закладной, передача прав на закладную, а также совершение иных сделок с закладной может осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.
Депозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей по хранению и (или) учету закладных другой депозитарий, если это предусмотрено депозитарным договором. В этом случае дополнительные отметки на закладной не делаются. Депозитарий отвечает за действия определенного им другого депозитария как за свои собственные (подп. "д" п. 2 ст. 1 Закона N 264ФЗ).
В случае, когда осуществляется депозитарный учет закладной, регистрационная запись о владельце закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании выписки по счету депо (подп. "в" п. 4 ст. 1 Закона N 264ФЗ).
В соответствии с внесенными изменениями установлено, в частности, что в закладной нужно указывать данные о документе, удостоверяющем личность залогодателя, залогодержателя и должника по обеспеченному ипотекой обязательству, а не место регистрации указанных лиц, как это было установлено ранее (подп. "а" п. 3 ст. 1).
В закладной должна указываться денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека, подтвержденная заключением оценщика. Ранее было установлено, что содержащаяся в закладной оценка имущества должна подтверждаться заключением оценщика только в случае, если установление ипотеки является обязательным в силу закона (подп. "а" п. 3 ст. 1).
Отдельные условия закладной, как установлено Законом N 264ФЗ, могут определяться некоторыми условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети "Интернет" и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия (подп. "б" п. 3 ст. 1 Закона N 264ФЗ).
Закон N 264ФЗ регламентировал передачу прав на закладную по доверенности, выданной владельцем закладной. Если отметка на закладной о новом владельце делается лицом, действующем по доверенности, нужно указывать также сведения о дате выдачи, номере доверенности и, в случае если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность (п. 13 ст. 1 Закона N 264ФЗ).
В случае, если исполняется депозитарный учет закладной, переход прав исполняется посредством внесения надлежащей записи согласно счету депо. Полномочия на закладную переходят к приобретателю с времени внесения приходной записи согласно счету депо приобретателя, что представляется необходимым подтверждением присутствия у приобретателя справедлив в закладную. Рядом данном балл в закладочный о ее новом владельце никак не совершается.
В случае остановки депозитарного учета закладной доверенное лицо создает в закладной отметку о собственнике закладной, что представляется таковым в соответствии с записи согласно счету депо в период поступления в депозитарий указания собственника закладочный касательно остановки учета закладной в этом депозитарии (п. 13 ст. 1 Закона N 264ФЗ).
Среди других изменений, внесенных в Закон об ипотеке, можно отметить следующие.
Установлен срок для регистрации ипотеки жилого помещения она должна быть зарегистрирована в течение 5ти рабочих дней со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (подп. "д" п. 7 ст. 1 Закона N 264ФЗ).
Установлен запрет на приостановление или прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения (подп. "б" п. 8 ст. 1 Закона N 264ФЗ).
Законом N 264ФЗ установлен срок, в течение которого должна погашаться регистрационная запись об ипотеке, три рабочих дня, если иное не предусмотрено федеральным законом, с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (заявление залогодателя с представлением закладной включено в перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке Законом N 264ФЗ), либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки (п. 10 ст. 1 Закона N 264ФЗ).
Установлено новое правило страхования заложенного имущества обязанность заключения договора… Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
1.3 Ресурсная база и основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
Ресурсная основа залогового жилищного кредитования предполагает собою комплекс источников финансирования данных кредитов. Устройство ресурсной основы представляется смешанной и содержит в себе следующие источники:
1). Средства Агентства Ипотечного Жилищного кредитования.
АИЖК открытое акционерское общество с 100% национальным состоянием. АИЖК находилось образовано в 1996 г. решением правительства Российской Федерации и функционирует в ипотечном рынке с самого его возникновения. Основное направление работы АИЖК предоставление ликвидности отечественных торговых банков, предоставляющих долговременные квартирные сумма народонаселению, за счет приобретения прав условий согласно подобным кредитам. Накопления с целью финансирования привлекаются посредством размещения залоговых значимых бумаг в фондовом рынке. Работа Агентства через интернет областных операторов включает фактически всегда регионы Российской Федерации [13; c.43].
Одной с главных вопросов Учреждения представляется образование предпосылок с целью формирования второстепенного рынка ипотеки. В повторном рынке ипотечных кредитов совершается их заявление в варианте значимых бумаг, гарантированных правами согласно залоговым кредитам.
Основным важным документом, регламентирующим производство и заявление залоговых значимых бумаг, представляется Федеральный закон с 11.11.2003 № 152ФЗ «О залоговых значимых бумагах».
Необходимо заметить, что же рядом выдаче залогового кредита существенную значение играют транзакционные, вещественные и кратковременные издержки, какие воняют края рядом решении соглашения согласно залоговому кредиту. Согласно стереотипу АИЖК банк продает региональному оператору залоговый кредит, к тому же согласно номиналу. Иными словами, областной оператор отдаёт банку 100% денег, выданных в варианте ипотечного кредита, не давая ничего при этом заработать. Банккорреспондент несет существенные затраты в содержание отдела, выдающего залоговые сумма, контроль бумаг, размещение кредита, рекламу и т. п. и обязан извлекать прибыль с собственного залогового бизнеса. Несложно представить, что ключевым методом компенсации данных затрат представляется рост транзакционных потерь и комиссионный сложение за выдачу ипотечного кредита, что же создает последний меньше легкодоступным и заманчивым с целью заемщика.
Проблема заключается в том, что АИЖК является системообразующей организацией: являясь по сути госструктурой, агентство действует на рынке, как обычное акционерной общество. И меры, которые принимает сейчас АИЖК, являются мерами защиты интересов акционерного общества, но не мерами по поддержке государством ипотечной системы и повышения доступности жилья для населения.
2) Собственные средства банка.
Они могут включать в себя: уставный капитал, добавочный капитал, межбанковские кредиты, кредиты некоммерческих организаций, эмиссионные доходы, депозиты и прочие привлечённые средства физических лиц, средства государственных и других внебюджетных фондов, нераспределённая прибыль.
3) Универсальным средством привлечения «длинных» кредитных ресурсов являются ипотечные ценные бумаги. С их помощью банки получают возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства.
Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов [7; c.75]:
Модель 1.Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.
Модель 2.Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.
Модель 3.Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).
Модель 4.Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.
Модель 5.Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.
Формирование рынка ипотечных закладных в Российской Федерации даст возможность разрешить задачу, с коей рано или поздно столкнутся всегда занимающиеся выдачей кредитов в жильё банки, недостаток денег в субсидирование залоговых проектов. Модификация кредитных обязательств заёмщиков в ценные бумаги, предоставляет вероятность банкам сбывать их посторонним трейдерам, т. о. приобретая накопления с целью выдачи новых залоговых кредитов.
С точки зрения формирования рынка залоговых квартирных кредитов обусловливающее роль обладают источники средств, привлекаемых с людей и трейдеров. Накопления, привлекаемые на денежном рынке в свойстве межбанковских кредитов, равно как норма, краткосрочны, и их значение значительно ограничена продолжительным нравом залогового квартирного кредитования.
Особое место имеют средства, получаемые из государственного бюджета. На первых этапах развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования государственная поддержка может значительно ускорить развитие системы. Однако в зависимости от формы и направления использования бюджетных средств для развития жилищной ипотеки, а также способов их распределения, господдержка может как ускорять, так и сдерживать участие в развитии системы ипотечного жилищного кредитования. Поэтому определяющее значение определяют анализ и оценка эффективности использования средств бюджета, направляемых на развитие ипотеки [15; c. 117.]
На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики, риэлтеры, страховые компании и т. п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.
В настоящий период в регионах Российской Федерации показан довольно большой диапазон модификаций ипотечного кредитования. Впрочем согласно ключевым свойствам их допускается сгруппировывать в рамках 4 видов: финансирование Путем залоговый банк, субсидирование с помощью концентрированных институтов второстепенного рынка закладных, реализация жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования единичных категорий людей.
Одна с основных проектов залогового кредитования квартирного постройки существовала изобретена в 1992 г. компанией «Квартирная предложение» вместе с Сбербанком и Госстрахом РФ. Программа предугадывала образование в местности Российской Федерации путы ипотечных банков. Она была рассчитана на вовлечение сбережений людей и вложений торговых текстур под задаток недвижимости и предугадывала 6 методик залогового кредитования квартирного строительства.
1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.
2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
3. Схема «Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвесторазастройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.
5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 520кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
6. Схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 35 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.
Перечисленные выше модификации залогового кредитования, получившие развитие в Российской Федерации, рассчитаны в людей с посредственным достатком. Впрочем имеются группы людей, какие никак не в состоянии лично повысить собственные жилищные условия. В настоящее время изобретена программа предложения поддержке единичным категориям людей в форме предоставления бесплатных национальных субсидий
Федеральная утилита согласно обеспечению жильём единичных категорий людей «Жилье» в 2002 2010 года согласно предоставлению им за счёт Федерационного бютжета социальной выплаты на получение жилища, возможность на которое удостоверяется государственным жилищным сертификатом.
Сертификат не является ценной бумагой. Предоставление социальной выплаты является финансовой поддержкой государства в целях приобретения жилого помещения. Срок действия сертификата исчисляется с даты его выдачи, указываемой в сертификате и составляет два месяца.
Право на участие в программе имеют следующие категории граждан: военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, подлежащие увольнению с военной службы, сотрудники Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последних стихийных бедствий, сотрудники учреждений и органов уголовно исправительной системы, граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков, и др.
Право на улучшение жилищных условий с использованием социальной выплаты, удостоверяемой сертификатом, предоставляется только 1 раз. Социальная выплата… Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
1.4. Основные виды страхования ипотечных рисков
Ипотечное страхование, в целом, отличается от некоторых видов страхования (страхования имущества, страхования жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита и страхования права собственности (титула), сопутствующих ипотечной сделке (Приложение А).
Финансовые риски, появляющиеся в разных стадиях ипотечного кредитования, в существенной степени устанавливают границы кредита (размер, прибыльную ставку, период кредитования, необходимую сумму начального вклада и т. п.). Эффективное руководство информацией рисками имеет возможность значительно поменять обстановку, ускорить сумма к способностям их возможных покупателей. Осмотрим главные опасности, с какими встречается любой с соучастников залогового кредитования, а кроме того разные механизмы управления данными рисками.
Риски заемщика
Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный (annuity) ипотечный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR LIBOR (London Interbank Offered Rate) годовая процентная ставка, принятая на Лондонском рынке банками первой категории для оплаты их взаимных кредитов в различных видах валют и на различные сроки.. По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR + аннуитет (процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (5%)). Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, это процентный риск и риск изменения валютного курса.
Процентный риск появляется изза того, что заработная плата заемщика никак не привязана к рыночной прибыльной ставке. Значит, прогресс прибыльной ставки приведет к тому, что же заемщику необходимо расходовать на выплаты согласно кредиту огромную часть собственного заработка, чем ожидалось вначале.
Риску изменения денежного направления заемщики подвергаются изза того, что в российском рынке ипотеки кредиты даются в долларовом исчислении, обещания согласно кредитам рассчитаны кроме того в долларовом эквиваленте, а финансы заемщика в подавляющем большинстве располагают рублевый паритет.
Заемщики, какие желают предохранить собственный прибыль, обращаемый в умножение начального вклада либо в закрытие кредита, от внезапных колебаний денежного направления, смогут в короткосрочном времени пользоваться денежные фьючерсы и опционы. С целью этого им нужно прибегнуть к предложениям брокерской фирмы. Совместно с тем страхование от потерь рисков перемены денежного направления в развитие длительного времени времени представляется непростой и дорогостоящей операцией
Риски вкладчика
Если потенциальный заемщик открывает накопительный счет в банке, то он подвергается процентному, кредитному и валютному риску.
Управление процентным риском вкладчика это страхование потерь изза снижения депозитной процентной ставки.
Управление кредитным риском вкладчика заключается в выборе надежного банка, обладающего высоким рейтингом, или банка, имеющего статус уполномоченного ипотечного агентства.
Валютный риск вкладчика возникает в случае, когда вклад производится в национальной валюте (рублях).
Риски кредитора
Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск, кредитный риск, риск ликвидности и риск досрочного погашения или реинвестиционный риск .
Кредитный риск это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты правил по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что он не получит рнужного денежного потока по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика.
Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу 2535%; отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога 5085%; размер кредита не более тыс. Также обязательным элементом ипотечного кредитования является страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.
Риск реинвестирования
Риск реинвестирования риск того, что обязательства банка по выпущенным ипотечным облигациям превысят поступления по выданным (или выкупленным) кредитам.
Равно как норма, заемщикам предоставляется возможность преждевременно пригасить кредит целиком либо его часть, хотя запрещение в досрочное закрытие в первые несколько лет может быть отпарирован в соглашении о ипотеке. Данное повышает опасность реинвестирования. С целью инвестора, обладающего правами согласно залоговому кредиту, преждевременное закрытие обозначает, что же некто обретает довольно масштабный размер валютных денег, какие нужно реинвестировать. Главными трудностями при этом представлены последующие:
1. Трейдеру заблаговременно никак не установлено, в тот или иной период времени имеет возможность случиться преждевременное закрытие либо приток валютных денег равно как итог вращения взыскания в неподвижное собственность и в котором размере;
2. Рыночная прибыльная ориентация в период реинвестирования имеет возможность являться невысокой.
Страхование риска реинвестирования
Полностью ликвидировать реинвестиционный риск нельзя, но для его снижения можно использовать конверсионный арбитраж.
Одна из проблем, с которой сталкивается эмитент вторичных ценных бумаг, заключается в их стоимостной оценке, которая связана с прогнозированием будущей доходности этих обязательств. Достоверно определить будущие денежные потоки весьма непросто, в частности потому, что темпы и размеры досрочного погашения закладных, находящихся в пуле, заранее не известны и могут быть определены только при принятии определенных допущений.
Модификация прибыльной ставки, равно как норма, представляется результатом перемены степени инфляции. С целью инвестора, владеющего правами по залоговому кредиту, данное обозначает, что же состоятельный поток, рассчитанный договором об ипотеке, изза повышения инфляции оказывается далее, Нежели прогнозируемый. В случае сокращения рыночной прибыльной ставки увеличивается возможность преждевременного закрытия кредита заемщиком.
В этой ситуации кредитозаемщик преждевременно погашает средство с целью извлечения кредита под меньшую прибыльную ставку. С иной стороны, процентный риск допускается продемонстрировать равно как опасность перемены цены активов и пассивов.
Эмитент (рыночный банккорреспондент либо залоговое учреждение), собравший объединение ипотек и выработавший в его основании значимые бумаги, имеет возможность подчиняться риску несбалансированности активов и обязательств, в случае если ставка процента, получаемая согласно пулу, зафиксирована, а оплачиваемая прибыльная ориентация согласно обещаниям плавающая, или и наоборот. В итоге имеет возможность появиться ситуация, если эмитент платит огромную необходимую сумму, чем обретает. В взаимосвязи с для того, что же эмитент обретает валютные потоки в развитие длительного времени, любой такого рода поток подвергается риску перемены прибыльной ставки.
Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.
Одним из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.
Первичный ипотечный кредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной банковской ссуды. Однако в конце концов ему придется продать этот ипотечный кредит инвестору, для того чтобы получить фонды, необходимые для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как ссудосберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании, или ипотечному агентству. Однако последний вариант может оказаться менее привлекательным.
Первичный кредитор должен уплатить комиссионный сбор (фактически первичный ипотечный кредитор покупает опцион на продажу опцион пут, для того чтобы получить обязательство от ипотечного агентства о покупке данного кредита).
Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке. Когда процентные ставки начнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться, в результате чего появятся дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечных кредитов, продавцу все в большей степени придется полагаться на ипотечное агентство как на источник фондов.
Выступая в роли «остаточного» покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность ипотечного кредита. Ипотечное агентство получает возможность для этого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны. В то время как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер, масштабы деятельности ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.
Другим способом повышения ликвидности ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация (securitization), т. е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такой механизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищного кредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают высоким рейтингом и ликвидностью вследствие наличия обеспечения недвижимым имуществом, гарантий ипотечных агентств и государства.
Ипотечное агентство сталкивается с теми же рисками, что и первичный ипотечный кредитор: процентный риск, кредитный риск (в России в любом случае остается риском первичного кредитора), риск ликвидности и риск рефинансирования.
Риск инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.
Основным риском для инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, является риск ликвидности этих бумаг на вторичном рынке. Страхование этого риска производится как и для обычных ценных бумаг. Инвестор должен покупать наиболее… Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
Глава 2. Развитие системы ипотечного страхования на современном этапе
2.1.Сущность страхования ипотечных рисков
Ипотека – залог недвижимого имущества, который устанавливается в обеспечение обязательства, основанного на куплепродаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено действующим законодательством [11; c.82].
Ипотечное страхование страхование на случай дефолта заемщика по ипотечным кредитам, которое защищает ипотечных кредиторов и инвесторов от убытков, возникающих при невыполнении заемщиком обязательств.
Страхование ипотечных обязательств защищает кредитора на случай возникновения недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности заемщика по кредитному договору. В ситуации, когда человек, получивший кредит, сталкивается с финансовыми трудностями, например, изза сокращения доходов у него недостаточно средств для внесения ежемесячного платежа, или стоимость недвижимости упала, и у заемщика пропала мотивация выплачивать большой кредит за обесценившееся жилье и т.д. Неспособность заемщика выполнять свои обязательства приводит к необходимости продавать жилое помещение, являющееся предметом залога. Учитывая длительные процедуры обращения взыскания (1,52 года), в течение которой долг заемщика увеличивается, а также тот факт, что, как правило, квартира выставляется на продажу с прописанными в ней жильцами, средств, вырученных банком от реализации квартиры, может не хватить для погашения остатка основного долга, начисленных процентов по кредиту, судебных и прочих издержек, что и является страховым случаем [9; c.50].
Подобным способом, этот тип страхования, с одной стороны, оберегает ипотечного кредитора от потерь, объединенных с несоблюдением заемщиком собственных обещаний и невыполнимостью абсолютного закрытия задолженности за расчет реализации положенного собственности. С иной стороны, подобная застрахование дает возможность заемщику приобрести залоговый средство в наиболее доходных обстоятельствах, а в случае дефолта гарантирует в рамках страхового напыления охрану с добавочных условий банка в последствии реализации недвижимости.
Под ипотечным страхованием понимают [9; c.50]:
страхование имущества;
страхование жизни и здоровья;
страхование титула.
Согласно российскому законодательству кредитозаемщик должен обеспечивать только лишь объект залога от повреждения и абсолютного уничтожения, однако банкикредиторы, как норма, вызывают, чтобы кредитозаемщик в дополнение обеспечивал собственную жизнедеятельность и работоспособность и опасность потери полномочия имущества в жилье (титул). Не так давно произошедшее решение Высшего арбитражного суда о запрещении включать в структуру кредита неприменное страхование существования и здоровья заемщика подняло негативную отдачу из числа страховых фирм, таким (образом равно как запрещение в неприменное застрахование существования имеет возможность явиться причиной к этому, что банки попросту переложат опасности в самих заемщиков, поэтому усилят прибыльную ставку согласно залоговому кредиту.
Срок действия договора страхования определяется требованием банка и может включать один из указанных ниже вариантов [6; c.41]:
не менее срока кредитного договора плюс один день;
не менее 12 месяцев с обязательством ежегодного продления срока действия договора в течение срока действия кредитного договора.
Страховая сумма может быть равна остатку ссудной задолженности (обычная практика – увеличение на 10%) или всей сумме выданного кредита с процентами. С целью снижения рисков некоторые заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. В этом случае при наступлении страхового события страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору. Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, другие только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно. В данном случае квартиры на момент получения кредита может и не быть физически. Отсутствует предмет, которому может быть нанесен ущерб. Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика (Приложение В).
Законодательством Российской Федерации предусмотрено неприменное страхование только лишь 1го залогового риска риска ухудшения либо потери предмета недвижимости. Что касается страхования существования, способности трудится и титула здесь всегда несколько проблематичнее. Большая часть залоговых проектов делают предложение обеспечивать никак не только лишь предмет, а уже и жизнедеятельность и работоспособность заемщика, в отдельных вариантах предполагается обеспечивать и звание. Спор о том, нужно ли обеспечивать жизнедеятельность и работоспособность заемщика, сейчас решался в суде с ролью агентов Роспотребнадзора. Данный орган, в том числе и представлял Российской ассоциации банков никак не навязывать застрахование существования и утраты способности трудится жителям.
Так, Высший арбитражный суд создал прецедент, способный затруднить ипотечное кредитование. Коллегия судей согласилась с тем, что ОАО «Амурское ипотечное агентство», региональное подразделение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, незаконно требовало от заемщиков страховать свою жизнь и трудоспособность. Это стандартные условия, без которых для банков подорожает рефинансирование ипотечных кредитов, а для заемщиков возрастет их стоимость.
Дело, в котором кредитная организация оспаривала претензии Роспотребнадзора, Высший арбитражный суд (ВАС) решил в пользу защиты прав потребителей. 25 января коллегия из трех судей ВАС отказалась передать в президиум для пересмотра дело ОАО «Амурское ипотечное агентство», проигравшего в трех судебных инстанциях управлению Роспотребнадзора по Амурской области. Это первое подобное дело, дошедшее до ВАС.
Претензии к Амурскому ипотечному агентству Роспотребнадзор предъявил по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях, на которой основывались претензии и к другим банкам. Эта статья предусматривает ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя. Нарушения Амурского ипотечного агентства выразились в том, что для получения ипотечного кредита заемщик обязан был застраховать свою жизнь и трудоспособность. Эти требования не предусмотрены законом «Об ипотеке», и выставление их в качестве обязательных нарушило закон «О защите прав потребителей». Роспотребнадзор оштрафовал Амурское ипотечное агентство на 10 тыс. руб., с чем и согласились суды.
Определение коллегии ВАС по делу является окончательным, обжаловать его нельзя. «Позиция коллегии судей будет, по сути, судебным прецедентом для аналогичных дел. Суды нижестоящих инстанций должны будут эту позицию учитывать», объяснил старший юрист адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Игорь Серебряков. По его словам, изменить практику сможет теперь только президиум ВАС, являющийся высшей судебной инстанцией, но для этого уже другое похожее дело должно быть передано в президиум.
Важность прецедента не только в том, что ВАС встал на сторону Роспотребнадзора, дела против которого в арбитражном суде Москвы в 2007 году выиграл целый ряд крупных банков. Дело Амурского ипотечного агентства касается стандартных условий договоров об ипотеке. По словам опрошенных «Ъ» банкиров, работающих на рынке ипотечного кредитования, практика обязательного комплексного страхования жизни и трудоспособности заемщиков, титула и самого объекта недвижимости при выдаче ипотечных кредитов является повсеместной. «Если раньше отдельные банки еще давали разовые послабления по кредитам на небольшие суммы или заемщикам молодого возраста, то с общим ужесточением условий ипотечного кредитования, наблюдающимся в последнее время, эта практика прекратилась»,— констатирует зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов [11]. По его словам, отсутствие личного страхования заемщика по ипотечному кредиту существенно повышает риски банка.
|
