Аннотация: |
Введение
В последнее время самое широкое распространение в России получил договор куплипродажи недвижимого имущества. Роль недвижимости в имущественном положении юридических лиц и граждан возрастает с каждым днем. Объекты недвижимости являются наиболее ценными из всех объектов гражданского оборота и играют важную роль не только в жизни отдельных граждан, но и в хозяйственной деятельности юридических лиц. Этим обусловлена актуальность выбранной темы.
Правовое регулирование оборота недвижимого имущества имеет давнюю историю, и самые известные ученыецивилисты России занимались изучением этого вопроса. В правовом регулировании недвижимости очень много тонкостей, в повседневной деятельности приходится учитывать самую разнообразную судебную практику, которой становится с каждым днем все больше и больше.
Динамика процессов, происходящих в сфере куплипродажи недвижимости, привела к активизации законодательной деятельности в этой области. Подобное явление вызвано тенденцией к расширению хозяйственного, в том числе коммерческого, оборота данного вида имущества. Кроме того, такая ситуация обусловлена особенностями такого объекта гражданских прав, как недвижимость.
Однако развитие рынка недвижимости до недавнего времени в значительной мере сдерживалось отсутствием соответствующих уровню развития общества надлежащих законодательных условий существования этого сегмента экономической жизни.
Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих.
Столкновение публичного и частного аспектов недвижимой вещи ставит законотворца и правоприменителя перед извечной дилеммой: экономический взлет за счет индивидуальной предприимчивости или социальное движение с распределением благ всем субъектам. Особенности системы недвижимого имущества выражаются и в естественном ограничении абсолютности прав индивидуума на них.
Сегодня возникает все больше судебных споров, которые происходят в связи с приобретением недвижимости по договорам куплипродажи. Это связано с тем, что в силу своей высокой стоимости и большой привлекательностью для недобросовестных граждан, недвижимость часто становится объектом неправомерных действий.
Споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании регистрационной записи недействительной, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок. Это тоже вызывает особый интерес к выбранной теме.
Объектом исследования являются гражданскоправовые отношения, складывающиеся в сфере правового регулирования сделок с недвижимостью.
Предметом исследования выступают совокупность норм, обеспечивающих регулирование отношений при заключении и исполнении договора куплипродажи недвижимости, научные взгляды, теоретические разработки, различные мнения и рекомендации ученых, а также судебная практика в данной сфере.
Цель исследования изучение института правового регулирования договора куплипродажи недвижимости для выявления проблем правового характера и предложения рекомендаций по совершенствованию законодательства.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
определение понятия и рассмотрение значения договора продажи недвижимости;
исследование истории развития законодательства, регулирующего договор куплипродажи недвижимости;
анализ правого регулирования договора куплипродажи недвижимости по законодательству зарубежных стран;
исследование порядка заключения, исполнения и прекращения договора куплипродажи недвижимости;
изучение содержания договора куплипродажи недвижимости;
анализ гражданскоправовой ответственности за нарушение условий договора куплипродажи недвижимости.
Теоретические и практические аспекты государственного регулирования договоров куплипродажи недвижимости рассмотрены в работах следующих авторов: С.С. Алексеева, И.А. Андреева, З.А. Ахметьяновой, Д. Болгерта, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.В. Васьковского, Ф. Вольфсон, Ю.А. Волочай, Ю.С. Гамбарова, Б.М. Гонгало, В.М. Дикусар, П.Л. Дювернуа, Л.А. Кассо, Д.И., Крассова О.И., Е.А. Киндеевой, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, С.В. Потапенко, М.В. Шатохина Г.Ф. Шершеневича, Е.Ю. Ширинской, М.А. Шлотгауэр и других ученых.
Эмпирической основой послужили материалы судебноарбитражной практики, заимствованной из правовых систем «Консультант Плюс» и «Гарант».
Нормативную базу… Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
Глава 1 Общие положения правового регулирования договора
куплипродажи недвижимости
1.1. Понятие и значение договора куплипродажи недвижимости
Договор куплипродажи является одним из самых наиболее распространенных на практике видов договоров. Общие положения о куплепродаже установлены в параграфе 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). В пункте 1 ст. 454 ГК РФ дано общее определение такого юридического понятия, как договор куплипродажи. Некоторые отдельные виды данного договора, такие как договор розничной куплипродажи, договор поставки товаров, договор поставки товаров для государственных нужд, договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятий регулируются статьями главы 30 ГК РФ.
Недвижимое имущество – это одна из основ функционирования любой экономической системы в обществе. Среди элементов рыночной экономики недвижимость занимает особое место: с одной стороны она входит в состав средств производства и, тем самым, служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности, а с другой стороны выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, то есть личного потребления.
В связи с тем, что недвижимое имущество представляет собой особую социальную и экономическую ценность, оптимальная организация его правового режима является одной из главных задач в области экономической политики государства.
Мы можем с уверенностью утверждать, что от правильного выбора правовой модели отношений, складывающихся в сфере недвижимости, зависит динамика экономических процессов, а также инвестиционный климат и благосостояние всего населения. Недостатки правового регулирования в этой сфере, пробелы и неразрешенные противоречия в законодательстве, ошибочные решения негативно сказываются на факторах социальнополитического и экономического развития.
Положения ГК РФ о договоре куплипродажи недвижимого имущества объединены в ГК РФ в отдельном параграфе, поскольку, исходя из особенностей предмета, которые предопределяют практически все особенности договора куплипродажи недвижимости, они позволяют выделить его в отдельный специфичный вид договора куплипродажи. Пункт 1 статьи 549 ГК РФ дает легальное определение договора куплипродажи недвижимости. Единственным квалифицирующим признаком договора куплипродажи является недвижимое имущество как особый его предмет.
Легальное определение договора продажи недвижимости содержит перечень его возможных предметов: земельный участок; здание, сооружение; жилое помещение; нежилое помещение; объекты незавершенного строительства; прочие объекты, неразрывно связанные с землей (железнодорожные пути, линии электропередач и т.п.).
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда внутреннего плавания, космические объекты. Согласно этой норме закона, к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Данный перечень законодатель оставляет открытым. Следовательно, предметом договора может быть любое имущество, признаваемое недвижимым в силу его естественных физических свойств, то есть неразрывной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, или отнесенное к недвижимости прямым указанием норм закона.
Согласно договору куплипродажи недвижимого имущества, который также называют договором продажи недвижимости, продавец берет на себя обязательство передать в собственность покупателя здание, сооружение, земельный участок, квартиру либо другое недвижимое имущество, а покупатель берет на себя обязательство принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами договора цену (п.1 ст. 549, п.1 ст. 454 ГК РФ).
В научной литературе распространено мнение о том, что в качестве продавца может выступать только собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью .
Это находит свое подтверждение и в судебноарбитражной практике. Рассмотрим пример. ООО "Макс" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Полетаевскому потребительскому обществу о признании права собственности на здание магазина. Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены муниципальное образование "Полетаевское городское поселение", Сосновский районный союз потребительских обществ.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции правильно исходили из того, что на момент заключения договора куплипродажи Полетаевское ПО не зарегистрировало право собственности на здание магазина в установленном законом порядке. Поэтому оно не вправе было отчуждать спорное имущество другому лицу. В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом .
Следует отметить, что подобный подход не учитывает консенсуальный характер договора продажи недвижимости и предполагает четкое разграничение вещноправовых и обязательственных последствий соглашения. Заключение договора порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия переход права собственности связываются законом с иным юридическим фактом государственной регистрацией права (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Продавец должен быть собственником недвижимости только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем. В качестве продавца может выступать любое лицо независимо от того, является ли оно собственником или нет, поскольку возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи.
Хотелось бы отметить, что недвижимость, на которую не зарегистрировано право собственности продавца, предметом договора куплипродажи быть не может. Так, например, не существует квартиры как объекта недвижимости в здании, которое еще не построено. Не является объектом недвижимости самовольная постройка .
Однако в последнее время все чаще встает вопрос о возможности продажи незавершенного строительного объекта. Такая купляпродажа осуществляется по правилам о договоре продажи недвижимости. Для совершения такой сделки также необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства.
Право собственности на объект незавершенного строительства регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " и регистрируется на основании документов, подтверждающих его право собственности на данный земельный участок, либо право пользования данным земельным участком, а также разрешения на строительство, проектносметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Продажа предприятия как имущественного комплекса, признанного законом (п.1 ст. 132 ГК РФ) особым видом недвижимости, регламентируется нормами параграфа 8 гл. 30 ГК РФ "Продажа предприятия".
В п.3.4 «Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации» (далее Концепция), одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, ставится вопрос о необходимости проработки вопроса о включении в ГК РФ нового особого объекта недвижимого имущества технологического имущественного комплекса недвижимости. Это стало необходимым, поскольку практика показала, что статья 132 ГК, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимости, фактически не была осуществлена. Все входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из статьи 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью .
На договор куплипродажи недвижимости распространяется обще правило о том, что предметом договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности. Недвижимое имущество, которое ограниченное в обороте, может стать предметом договора продажи только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения. Так, например, принадлежащие ОАО "Российские железные дороги" малоинтенсивные железнодорожные линии, а также участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, земельные участки, на которых размещены указанные объекты, за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение, могут продаваться только с согласия Правительства РФ . Правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ о продаже недвижимости распространяются и на продажу доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Приведем пример. Если собственник здания, в соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости " принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости, прекращается право собственности на здание в целом, ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В этом случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений этого здания , в собственность иного лица.
В соответствии с п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, то оно вправе избрать правовой режим здания как единого объекта, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения .
По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права. Вместе с тем возможность участия субъекта в договоре может быть ограничена законом. Статья 550 ГК РФ определяет, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного, то есть единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Следовательно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, указанное в качестве такового в реестре.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре куплипродажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В договоре могут указываться те сведения о продаваемом недвижимом имуществе, которые содержатся в свидетельстве о собственности на недвижимое имущество: адрес, вид объекта, его площадь, назначение и прочая необходимая информация. На это требование закона необходимо обратить особое внимание, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, и договор не считается заключенным.
Еще одним обязательным условием договора продажи недвижимости является оговоренная в договоре цена этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным ( ч.1 ст. 555 ГК РФ).
Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества. Именно поэтому при заключении договора куплипродажи недвижимости не может применяться пункт 3 ст.424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые в аналогичных обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары. В соответствии со ст. 556 ГК РФ обязанность продавца по договору куплипродажи недвижимости включает в себя и обязанность передачи недвижимости покупателю и перенос на него права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество. Законодателем предусмотрено оформление передачи в письменной форме, с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписанного сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества, ввод во владение и имеет доказательственное значение. Он не выступает в качестве составной или неотъемлемой части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора. В момент вручения недвижимого имущества подписания передаточного акта обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным.
Продажа жилых помещений также имеет свои особенности. В соответствии со ст. 558 ГК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п.2 ст. 15 ЖК РФ). К жилым помещениям, согласно п.1 ст. 16 Жилищного кодекс РФ (далее ЖК РФ), относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Наряду с условиями о предмете и цене, которые являются существенными для любого договора продажи недвижимости, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также указание на характер их прав.
В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы (п.2 ст. 671 ГК РФ); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675,677 ГК РФ); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п.1 ст. 586 ГК РФ); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ); бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" . Это условие должно быть соблюдено, независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.
С принятием Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» появилась новая статья 8.1, посвященная государственной регистрации прав на имущество, в которой определено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности. В государственном реестре указываются данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Сделка должна быть нотариально удостоверена. Уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. В суде могут быть оспорены: отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации.
За последние годы законодательство о будущих объектах недвижимости претерпело целый ряд значительных изменений. Было принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", подтвердившее возможность заключения договора куплипродажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. Кроме того, особое внимание права на будущие объекты недвижимости было уделено в п.3.3 Концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации, положения которой усовершенствовали перечень вещных прав на недвижимое имущество, посредством включения в него права приобретения чужой недвижимой вещи.
Значение и правовая сущность института будущих объектов недвижимости всегда находились находиться в центре внимания. Но, несмотря на значительный интерес со стороны исследователей к данному правовому институту и существующие теоретические обоснования его правовой природы, практическая реализация прав на будущие объекты недвижимости в конкретных социальноэкономических условиях сталкивается с рядом противоречий и нерешенных проблем, которые, безусловно, не способствуют стабильности экономического оборота.
Мы считаем, что вопрос о правовой природе будущих объектов недвижимости в настоящее время является дискуссионным. Возникает немало вопросов: признаются ли они объектами недвижимого имущества или имеют особую правовую природу. Целый ряд вопросов касается заключения и исполнения договора куплипродажи недвижимости, в частности, какую ответственность несет продавец по договору купли – продажи имущества, создаваемого в будущем, который на момент исполнения договора не обладает правом собственности на передаваемый объект и имеет ли право покупатель применить принудительные меры для исполнения такого договора путем истребования имущества от продавца.
Не менее дискуссионным представляется вопрос о правовой природе обеспечительных мер по предварительному договору, заключенному в сфере недвижимости, создаваемой в будущем. Актуальность исследования этой проблемы связана, в первую очередь, с определением баланса интересов сторон по договору: невозможность использования задатка в качестве обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору снижает привлекательность такого вида правоотношений для участников отношений в сфере недвижимости.
Мы может отметить, что, несмотря на наличие комплекса нормативноправовых актов, регулирующих вопросы участия будущих объектов недвижимости в гражданских правоотношениях, данный институт находится в процессе своего формирования, и его правовой режим до конца не определен законодательством. Например, несмотря на законодательное закрепление залога отдельных видов имущества, до сих пор остаются нерешенными вопросы ипотеки будущих объектов недвижимости. Много вопросов возникает и при возникновении права приобретения чужой недвижимой вещи, как нового вида ограниченного вещного права. Постоянное внимание законодателя к проблемам правового режима будущих объектов недвижимости подтверждает актуальность рассмотрения данного вопроса, а формирующаяся на базе нового законодательства правоприменительная практика представляет большой исследовательский интерес как в теоретических, так и в практических аспектах .
По нашему мнению, не вполне оправданно признание объектом недвижимости предприятия как имущественного комплекса, используемого в предпринимательской деятельности (ст.132 ГК). В то же время в перечне объектов недвижимости, содержащемся в ст.130 ГК, мы не находим жилые и нежилые помещения, а также объекты незавершенного строительства, которые давно признаны законодательством и судебной практикой объектами недвижимости.
Включенный в ст. 130 ГК перечень объектов недвижимого имущества нуждается в уточнении. Как представляется, некоторые объекты включены в этот перечень необоснованно, в частности водные объекты, леса, многолетние насаждения. В этих случаях на самом деле речь идет о таких объектах недвижимости как земельные участки, занятые соответственно водой, лесом или многолетними насаждениями, которые и должны признаваться объектами недвижимости: земельные участки соответственно водного фонда, лесного фонда и т.д.
Полагаем, что возникла объективная потребность усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости, законодательно закрепив в части первой Гражданского кодекса новое определение недвижимого имущества, отразив в нем особенности, отличающие его от движимого имущества. Когда законодатель включает в перечень недвижимого имущества какойлибо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование или хотя бы определить, какие нормы об иных объектах недвижимости подлежат применению.
Итак, проанализировав понятие и значение договора куплипродажи недвижимости, мы можем сделать следующие выводы.
1.Тенденция к расширению оборота недвижимого имущества – одной из основ экономической системы приводит к активизации законодательной деятельности в этой сфере.
2. Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих.
3. Специфические черты недвижимости прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте.
4. Договор куплипродажи недвижимости выделен в Гражданском кодексе РФ в отдельный, весьма специфичный вид договора куплипродажи, единственным квалифицирующим признаком которого является недвижимое имущество как особый его предмет.
5. Договор куплипродажи недвижимого имущества является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным.
6. К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемой недвижимости, а в случае продажи жилых помещений… Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
1.2 История развития законодательства, регулирующего
договор куплипродажи недвижимости
Договор куплипродажи относится к числу важнейших традиционных договоров гражданского права, имеющих многовековую историю развития.
Уже в классическом римском праве в качестве консенсуального контракта возникает emptiovenditio. Под ним понимался договор, посредством которого одна сторона продавец (vеnditor) обязуется предоставить другой стороне покупателю (еmptor) вещь или товар (mеrх), а другая сторона покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену (ргеmium). Римскому праву были известны договоры о продаже будущего урожая. В таких случаях применялся договор о продаже будущей или ожидаемой вещи (mеi futurae sivi sрегаtае), а продажа считалась совершенной под отлагательным условием.
Договор куплипродажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь (геs incorporales), т.е. определенное имущественное право, как например, право требования, узуфрукт и т.п.
«В Древнем Риме под недвижимостью (res immobiles) понимались следующие категории вещей: 1) вещи, перемещение которых невозможно в принципе, земельный участок (praedia, fundi); 2) вещи, связанные с землей или органически прикрепленные к ее поверхности.
Вторая из перечисленных категорий вещей включалась в понятие недвижимости по правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). В рамках этого принципа римское право относило к недвижимости постройки, посевы, насаждения. Однако вещи данной категории не являлись самостоятельными объектами недвижимого имущества, а право собственности на них было неразрывно связано с правом собственности на соответствующий земельный участок» .
Если говорить о правовом режиме недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей. Для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н.э. 193 г. н.э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок .
В целом римское право, как отмечал ученыйцивилист И.А. Покровский, имело дело "с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка" .
В средние века в Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом, то есть наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права .
Право на недвижимое имущество у германских народов носило в то время ярко выраженный публично правовой характер. Например, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности, например, переход права собственности к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц, например, сюзерена, ближайших родственников и был обставлен сложными формальностями.
К концу XVIII века в Европе возник институт ипотечной записки ипотечных книг, который был обусловлен потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение ХIХ века ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимостей перестраивается на новых основаниях .
Поземельные книги вводились для того, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования "принцип публичности" и "принцип достоверности ".
Принцип публичности состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещноправовое значение, то есть передачу права собственности, установление залога и т.п., должен быть занесен в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц.
Сущность принципа достоверности заключается в том, что все записи в поземельной книге имеют полную юридическую силу для третьих лиц и в том случае, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица вправе добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого момента она считается истинной .
Учреждение поземельных книг способствовало развитию оборота недвижимостей, требовавшему адекватного правового регулирования. Это обстоятельство привело к дифференцированному повсеместному походу в регламентации правоотношений, связанных с переходом прав на движимое и недвижимое имущество, призванному обеспечить учет особенностей последнего.
В российском законодательстве понятие «недвижимость» появилось весьма поздно в XVIII веке, хотя правовое регулирование сделок с отдельными видами недвижимых имуществ (прежде всего поместьями, вотчинами) осуществлялось с более раннего периода, например в главах 16,17 Соборного Уложения 1649 года .
Понятие «недвижимое имущество» впервые в российском законодательстве появляется в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года. Его еще называли «Указ о Единонаследии» и в дальнейшем получает широкое распространение в нормативных актах, в теории и на практике. Понималась под недвижимостью прежде всего часть земной поверхности, а также все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Однако вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен с полной точностью. Решение это зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей .
Впоследствии Указ о Единонаследии был отменен, однако, уравнение поместий с вотчинами сохранилось на некоторое время.
В 1835 года в России впервые вступил в действие систематизированный акт Свод законов Российской империи. Статья 383 т. 10, ч. 1 Свода законов разделяла имущество на движимое и недвижимое, а также устанавливала различный правовой режим для движимого и недвижимого имущества, хотя законодатель не давал определения понятий тех и других, ограничиваясь перечислением объектов, относимых к категории движимого и недвижимого имущества.
Бесспорно недвижимым объектом всеми авторами (К. Малышевым, Ю. Гамбаровым, Е. Трубецким, Л. Кассо) признавалась земля ; некоторые ученые писали о части земной поверхности (Г. Шершеневич) , земельных или поземельных участках (Д. Азаревич). Но по вопросу о критерии, положенном в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученых, как правило, расходились.
Ученыецивилисты Г. Шершеневич, К. Победоносцев, К. Кавелин классифицировали вещи на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью .
Еще одну категорию недвижимости составляли «юридически недвижимые» вещи. В эту группу исследователи включали и принадлежности недвижимых имуществ движимости по природе, но которым придавалось свойство недвижимости (ст. ст. 386390 т. 10, ч. 1 Свода законов). В данном случае, как отмечал Н.Л. Дювернуа: «для операций чисто юридических, мы в известных случаях иммобилизуемой движимости, то есть, подчиняем юридический характер обладания ими нормам, существующим для недвижимых имуществ» .
В соответствии со ст. 384 т. 10, ч. I Свода законов недвижимым имуществом признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные, называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями, и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. К недвижимости, кроме того, причисляли водоемы (см. п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства, где к недвижимому имению относилась рыбная ловля, сокровенные в недрах полезные ископаемые. Эта же статья Свода законов недвижимыми имуществами признает по закону землю, дома, фабрики и т.д., но фактически в основе определения этой категории недвижимости: земля и всё, что прочно с нею связано, положены «природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями». Исторически деление вещей на движимые и недвижимые образовалось и изначально связывалось с особым назначением земли, а сделки с ней составляли большую часть всех сделок с недвижимостью.
Российское дореволюционное законодательство, в частности Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимого имущества и отличительного признака недвижимых объектов. Объекты недвижимости определялись только через их перечисление. Однако дореволюционные цивилисты пытались в своих трудах выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны вещи или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности . По этому поводу Л.А. Кассо писал: "Вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое, это недвижимость; недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно и неразрывно связано" .
Проект Гражданского уложения Российской империи предлагал признавать недвижимым имуществом "земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины (ст. 32) .
К.П. Победоносцев утверждал, что недвижимые по природе вещи суть те, которые состоят в органической или механической связи с землей, так что, теряя эту связь, утрачивают и свое первоначальное значение. По его мнению, недвижимость отличается от движимых вещей своей прочностью, постоянным месторасположением и требует совершения определенных формальностей при ее отчуждении . Более того, рассуждая о делении вещей на движимые и недвижимые, ученый писал: "...Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или иному разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды" .
Д.И. Мейер писал, что нет необходимости, чтобы юридическое деление имущества на движимое и недвижимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей. Вмешательство государства в имущественные (земельные) отношения и определение категории недвижимого имущества объясняется отнесение частных земельных участков к государственной территории и публичными (общественными) интересами .
Е.В. Васьковский объяснял необходимость различения, установления правового режима недвижимого имущества невозможностью полного и абсолютного владения человеком земельными ресурсами планеты, большой ролью недвижимости в обеспечении кредита. Ученый пророчески предсказал возрастание значения правового деления имущества на движимое и недвижимое в связи с развитием цивилизации и экономического оборота .
Итак, под недвижимостью исторически понималась часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. К этой категории прежде всего относились те строения, фундамент которых укреплен в землю, тогда как строения, поставленные на землю, должны были считаться движимыми вещами. Строения, прочно укрепленные в земле, переходили в разряд движимых вещей в случаях, когда сделка была направлена на приобретение материала, из которого они состоят, без участка земли, находящегося под ним, например продажа на слом.
Из этого мы усматриваем, что вопрос о прочности и связи строения с землей решался в зависимости от конкретных обстоятельств. Постройки под землей в русском дореволюционном праве также считались недвижимостью. Признавались недвижимостью также деревья, плоды, растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, не выступая как самостоятельные вещи, а только как части земли, подчиняясь ее положению. Морские и речные суда относились к движимым вещам. Недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какоголибо договора с собственником участка .
Сразу же после революции, 18 декабря 1917 г. Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, всех недвижимостей в городах. В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» , в городских поселениях численностью жителей свыше 10000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст.2). Данные строения были муниципализированы (перешли в собственность местных Советов и исключены из частного оборота) .
Советское законодательство не содержало термина "недвижимое имущество". В период новой экономической политики ( далее – НЭП) появляются такие понятия, как денационализированные предприятия (это предприятия с числом рабочих менее 20, которые государство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и которое оно передает прежнему собственнику) и демуниципализированные строения (это безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам, «если они проявляют фактическое попечение» или фактическим владельцам, ввиду невозможности (крайней затруднительности) использования их Местными советами) . Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены в Декрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР» .
В 1922 г. деление имуществ на движимое и недвижимое было официально отменено, но всетаки эти понятия встречаются в правовых актах более позднего периода. Отказ советского законодателя от классификации имуществ на движимое и недвижимое имел свои негативные последствия. Были прекращены научные исследования в области регулирования оборота недвижимости. Само понятие «недвижимость» если и употреблялось в науке, то, как правило, только применительно к законодательству дореволюционному или зарубежному.
В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. ГК РСФСР 1922г. с отменой частной собственности на землю (ст. 21 ГК РСФСР) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома) .
В 1964 году был принят новый ГК РСФСР, также не содержавший понятия недвижимого имущества. Однако в отсутствии права собственности на землю, для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости имелись некоторые нормы, позволявшие выделять право собственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельные институты, например, право личной собственности на жилой дом, договор куплипродажи жилого дома или дачи.
Изза отсутствия понятия недвижимости, законодателю должен был приходилось пользоваться длинной описательной формулой: «жилой или часть дома, квартира в многоквартирном доме жилищностроительного коллектива индивидуальных застройщиков», вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, а потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим объединяющим понятием, по советскому законодательству могли находиться у граждан в личной . Эта формулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в собственности граждан.
Здания и сооружения могли находиться только в собственности колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений, профсоюзных и других общественных организаций. Понятие «недвижимость» в советском праве активно не применялось, а было лишь известно, что «недвижимость — это в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля исключительная собственность государства» .
В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено в 1990 году с принятием закона «О собственности в РСФСР». Сразу же после этого в России началось осуществление земельной реформы, направленной прежде всего, на радикальные изменения отношений собственности. В российском законодательстве была возрождена категория недвижимого имущества.
Сначала понятие «недвижимое имущество» было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» (далее – Закон о собственности в РСФСР). Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч. 1 п. 4 ст. 2 Закон о собственности в РСФСР содержала лишь перечень объектов права собственности, среди которых перечислялись предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки.
П. 2 ст. 6 Закон о собственности в РСФСР закреплял институт собственности на земельные участки; на строения п. 1 ст. 13 этого . В п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР употреблялся термин «недвижимое имущество», хотя определения его так и не было дано. Закон попрежнему сохранял три формы собственности: собственность граждан, коллективная и государственная собственность. Хотя Закон о собственности и допускал более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, но с правовой точки зрения он не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое. Имущество, которое находилось в собственности граждан, делилось на орудия производства и предметы потребления.
В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое . Именно в п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., кроме перечисления примеров: земельные участки, здания, сооружения и т.д. впервые упоминаются такие признаки недвижимости, как прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Понятие «недвижимое имущество» было привязано к земле, установлено, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано. Данное определение недвижимости было воспроизведено и в Указе Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России ».
Следующим шагом в развитии объема понятия недвижимости в российском законодательстве явилось принятие Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года . После возрождения права частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и «О земельной реформе» ситуация изменилась. Вновь в российском гражданском праве появилось понятие «недвижимое имущество». Недвижимость неизбежно вернулась в гражданский оборот, поскольку одним из правомочий собственника является возможность самостоятельного распоряжения собственностью.
Коренные преобразования в экономике и законодательстве России потребовали обновления правового регулирования гражданских отношений, получившего воплощение в принятом в 1994 году Гражданском кодексе. Новые общественные отношения потребовали использования соответствующих новых правовых норм, категорий и понятий. Одним из таких понятий стала недвижимость. Огромное значение для общественного развития такого недвижимого имущества, как земельные участки, здания, сооружения потребовало установления особого правового режима этих объектов.
Итак, понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот сравнительно недавно.
ГК РФ не только посвятил специальную статью классификации имущество на недвижимое и движимое, но и ввел ряд статей и положений, определяющих правовой режим недвижимых вещей. ГК РФ прошел проверку временем, обширной практикой применения, прежде всего судами, и объективной доктринальной оценкой. Интересы стабильности гражданскоправового регулирования общественных отношений и устойчивости экономических отношений в стране требуют поддержания основополагающей роли ГК в системе гражданского законодательства , сохранения и совершенствования на будущее большинства его норм.
В текущий момент продолжается реформирование гражданского законодательства. Значительное внимание уделяется вопросам регистрации недвижимости. 01 марта 2013 года в силу вступают в силу изменения в ГК РФ. В кодекс вводится новая статья 8.1, которая определяет основные принципы государственной регистрации прав на имущество, и в первую очередь недвижимого. Реализация положений указанной статьи может привести к изменениям в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в законодательстве о государственном кадастре недвижимости.
Ключевые изменения, вводимые данной статьей следующие. Установлены принципы государственной регистрации прав, к которым относятся принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В закрепленных законом случаях необходимо будет осуществлять государственную регистрацию не только прав на объекты недвижимости и сделок с ней, но и прав… Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
1.3. Правовое регулирование договора куплипродажи недвижимости по законодательству зарубежных стран
Результаты проведенного сравнительноправового изучение договора куплипродажи в трудах выдающегося романиста и компаративиста Э. Рабеля составили фундамент современного понимания института и легло в основу авторитетнейшей Конвенции ООН о международной куплепродаже товаров 1980 г .
Далее Венская конвенция внесла решающий вклад в развитие современной теории договора и транснационального регулирования самого широкого круга торговых сделок. Усвоение и применение положений Венской конвенции стало основной задачей на пути развития отечественного гражданского права, выведения его на уровень самых высоких международных стандартов . Все современные зарубежные правовые системы предъявляют специальные особые требования к форме установления права собственности на недвижимость, а также к совершению сделок с ним.
Одним из основополагающих требований является то, что юридические акты в отношении недвижимого имущества совершаются на основе публичности и гласности. Все сделки по отчуждению недвижимости должны быть заключены в письменной форме и зарегистрированы в специальном публичном реестре поземельной книге, или в ином реестре земельных участков и зданий.
Конкретные правила регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество, конечно же, различны для различных законодательных систем.
Например, в соответствии со ст.ст. 517526 Французского гражданского кодекса, «имущества являются недвижимыми по их природе, в силу их назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». В эту последнюю группу включаются: узуфрукт на недвижимые вещи, сервитут или поземельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.
Согласно французскому законодательству, все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в официальном реестре у "хранителя ипотек". Сама по себе запись в поземельной книге еще не может быть условием возникновения права собственности. Однако с момента совершения сделки с недвижимостью, они признаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки. В реестре указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки .
Иной подход мы можем найти в немецком законодательстве. Согласно § 873 874 Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обратившихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу .
В англо американском праве, не знающем деления гражданских прав на вещные и обязательственные, действует система регистрации прав на недвижимое имущество (real property).
В Англии, например, договор о продаже или ином акте отчуждения земли или другого реального недвижимого имущества еще не порождает перехода права собственности. Для этого необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности.
В США, по законам некоторых штатов, акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения оформляются документом "за печатью", подтверждаемым нотариусом или другим уполномоченным должностным лицом. По законам многих штатов такие документы "за печатью" должны быть зарегистрированы.
В зарубежных правовых системах договор продажи недвижимости не выделяется в отдельный вид договора купли продажи, как это сделано в российском законодательстве. Однако в принципе и там обеспечивается дифференцированное регулирование продажи движимого и недвижимого имущества.
Например, Единообразный торговый кодекс США (Uniform Commercial Code, UCC) (далее – ЕТК) предусматривает, что термином "товары" охватываются все вещи, которые являются движимыми к моменту их индивидуализации для данного договора продажи, за исключением денег, в которых должна быть уплачена покупная цена, ценных бумаг и прав требования. Термин "товары" также включает в себя и еще не родившийся приплод скота, урожай на корню и другие индивидуализированные вещи, связанные с недвижимостью, в соответствии со статьей о товарах, подлежащих отделению от недвижимости (ст. 2 – 105 ЕТК). Договор продажи полезных ископаемых, включая нефть и газ, или сооружений, либо материалов, подлежащих отделению от недвижимости, рассматривается как договор продажи товаров, если они должны быть отделены продавцом; однако до момента отделения продажа, которую намереваются совершить стороны и которая не является передачей какихлибо прав, связанных с земельным участком, рассматривается лишь как договор о продаже. При этом данные предписания не умаляют прав третьих лиц, предусмотренных нормами о регистрации недвижимости (ст. 2 – 107 ЕТК).
В Гражданском кодексе Нидерландов в составе общих положений о куплепродаже выделяются специальные правила, посвященные потребительской купле продаже (аналог российской розничной купли продажи), а также продаже зарегистрированного имущества (недвижимости) .
В настоящее время многих привлекает покупка недвижимости в странах Западной Европы, где высокий уровень жизни, развитая инфраструктура и жизненная стабильность. Однако приобрести зарубежную недвижимость не такто просто. Это связано с действующими ограничениями в некоторых странах на приобретение недвижимого имущества иностранными гражданами и юридическими лицами.
Основные причины ограничений и запретов: обеспечения национальной безопасности, предотвращение экономического доминирования какойлибо группы лиц, спекуляции с землей. В некоторых случаях это делается для того, чтобы сохранить социальную природу нации, сложившийся сельский образ жизни в некоторых районах, обеспечить доступность приобретения недвижимого имущества коренным населением .
Римский договор от 25 марта 1957 г., заложивший основу Европейского экономического сообщества, Договор о Европейском союзе от 7 февраля 1992 г. (Маастрихтский договор) и Амстердамский договор от 2 октября 1997 г. о внесении изменений в Договор о Европейском союзе и в договор об учреждении Европейских сообществ запрещают дискриминацию по признаку национальной принадлежности, гарантируют свободное передвижение товаров, лиц, услуг и капитала в рамках Европейского союза.
Этими договорами ограничены полномочия странучастников устанавливать запреты и препятствовать приобретению земли и иной недвижимости иностранными гражданами и юридическими лицами других странучастниц. Однако из этого правила есть исключения, которые сохраняются в законодательстве некоторых стран.
Например, согласно законодательству Австрийской Республики граждане и юридические лица стран членов ЕС и Европейской экономической зоны приобретая недвижимость, имеют такие же права, как австрийские граждане. Однако в Австрии во всех девяти федеральных землях действуют различные ограничения на приобретение недвижимости гражданами и юридическими лицами, которые не являются резидентами ЕС и ЕЭЗ, предусмотренные законами федеральных земель о сделках с землей.
По установленному правилу условием приобретения недвижимости иностранцами в Австрии является предварительное одобрение сделки местными органами власти. Стороны договора должны обратиться за получением разрешения в течение определенного срока со дня его заключения. Право собственности покупателя не может быть зарегистрировано в случае отсутствия разрешения, и, следовательно, он не может быть признан собственником недвижимости. В отказа от выдачи разрешения на приобретение недвижимости, такой договор считается недействующим.
Законодательство Княжества Андорры предусматривает необычайно благоприятные условия для приобретения недвижимости в этой прекрасной стране. Там полностью отсутствует государственное вмешательство в сферу приобретения и владения недвижимым имуществом.
Однако существуют ограничения на количество объектов недвижимого имущества, которыми иностранец может владеть одновременно на свое имя, до тех пор, пока лицо не прожило непрерывно в Андорре в течение 20 лет. Это связано с тем, что только 8% общей площади территории страны доступно и пригодно для застройки. После того, как лицо проживет в стране 20 лет, оно приобретает дополнительные гражданские права и привилегии. Для граждан Испании и Франции этот срок уменьшен до 10 лет. При приобретении недвижимости муж и жена рассматриваются как единое целое. Дети старше 18 лет могут иметь в собственности недвижимость на свое имя . Иностранец может владеть только одной единицей недвижимости: квартирой или одним участком земли для постройки жилого дома, площадь которого не должна превышать 1000 кв. м. Можно приобрести уже построенный дом на участке, площадь которого не превышает 1000 кв. м. Однако дом должен занимать не более 33% площади участка .
В настоящее время Бельгия становится все более популярной для приобретения недвижимого имущества иностранцами, поскольку в Брюсселе расположены органы ЕС, и в результате этого цены на недвижимость возросли, особенно в пригородах Брюсселя. Любое физическое и юридическое лицо может купить недвижимость в Королевстве Бельгия без ограничений, независимо от национальности, места проживания или места регистрации. Согласно ст. 191 Конституции Бельгии любой иностранец, находящийся на территории Бельгии, пользуется защитой личности и имущества, за исключением случаев, установленных законом.
В законодательстве Великобритании нет какихлибо ограничений на приобретение в собственность земли и иного недвижимого имущества иностранцами без обладания подданства Соединенного Королевства или зарегистрированного офиса. При покупки недвижимости иностранцам нужно выполнить те же самые процедуры, которые требуются от британских лиц, например получение разрешений на строительство или соблюдение требований охраны окружающей среды. Необходимые разрешения и согласования зависят от предполагаемой цели использования земли .
Право ФРГ тоже не предусматривает ограничений на приобретение недвижимости иностранцами. Все, что нужно в случае ее покупки, это действующий заграничный паспорт и денежные средства. При оформлении сделки требуется кроме заключение договора куплипродажи, заключение специального соглашения в отношении передачи имущества. Обычно
|
