Аннотация: |
ВВЕДЕНИЕ
Приобретение жилья всегда огромная проблема, традиционно связанная и с нехваткой денежных средств, и с незнанием законов, следствием чего может стать неправильный выбор объекта покупки или обман покупателя. За рубежом уже давно существуют разнообразные программы ипотечного кредитования, рассчитанные на граждан с разным уровнем доходов.
Процедура ипотечного кредитования в настоящее время унифицируется и упрощается.
Активное использование ипотеки обещает немало выгод, однако при становлении ипотечной системы неизбежно возникают проблемы. Первый шаг на пути их разрешения изучение современного законодательства об ипотеке.
Актуальным становится изучение и совершенствование механизма ипотечного кредитования.
Современные международные кредитные отношения, формы и виды кредита рассматриваются в трудах Астапова К., Гариповой З., Ермасовой Н., Журкиной Н., Красавиной Л., Лаврушина О., Логинова М., Свиридова О., Ужегова А. и др.
Вопросы правового обеспечения ипотечного кредитования проанализированы в работах Аббасова Т., Александрова А., Будилова В., Лобовой Н., Мишанова А., Столяровой А. и т.д.
Целью данной работы является анализ современного состояния ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Газпромбанк» и разработка его дальнейшего.
Объектом исследования является ОАО «Газпромбанк»
Предметом исследования является ипотечное кредитование в коммерческом банке
Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:
рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования на основе опыта зарубежных стран;
выявление основных проблем и возможных перспектив развития ипотеки в нашей стране;
разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию системы жилищной ипотеки и развитию ипотечного жилищного кредитования в России.
провести анализ ипотечного кредитования на примере ОАО «Газпромбанк»;
выявить проблемы и предложить пути совершенствования ипотечного кредитования в ОАО «Газпромбанк».
Методологической основой исследования явились труды известных авторов и экономистов. Для решения определенных задач, достижения цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательских приемов: методы исторический, аналитический, системного анализа, сравнительного анализа.
В дипломной работе были … Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
1. Сущность и история развития ипотеки
1.1. Зарождение института ипотеки
Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.
Историю зарождения ипотеки следовало бы начать с 594 года до нашей эры, когда архонт Солон ввел этот термин в обращение. Тогда ипотекой назывался камень или столб, которые устанавливались на краю заложенного земельного участка или дома, с записью о том, что владелец этой недвижимости взял деньги в долг под ее залог и обязуется вернуть в указанный срок. Ипотека была и в Древнем Риме, и в средневековой Европе, и в Европе капиталистической. В дореволюционной России ипотека тоже существовала, причем развита она была ничуть не хуже, чем в соседних странах.
На современных развитых рынках до сих пор хорошо рекомендуют себя ряд инструментов, позволяющих привлечь длинные деньги в ипотечное кредитование через рефинансирование на рынке капиталов и напрямую от потенциальных заемщиков. К первому типу относится выпуск облигаций с ипотечным покрытием на основе Закона «Об ипотечных ценных бумагах», а также выпуск закладных листов (обеспеченные облигации, Pfandbriefe и covered bonds). Ко второму типу следует отнести разнообразные системы жилищных накоплений.
Очевидно, что структура использования данных инструментов в различных странах обусловлена как историческими особенностями развития общества в целом (к примеру, различные политические и правовые системы), так и текущим уровнем благосостояния населения и развития финансового рынка. Стоит также учитывать, что в условиях, сложившихся в настоящее время на финансовых рынках, существенно изменились предпочтения инвесторов (институциональных и домохозяйств); сформировался ряд ограничений и требований к финансовым инструментам, резко снижающих привлекательность некоторых из них.
С учетом значительного роста стоимости риска наиболее востребованными могут стать не сложно структурированные продукты, а те, которые имеют понятную структуру … Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
1.2. Понятие и структура ипотечного рынка
Рынок ипотечного капитала это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.
Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиковинвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.
Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс куплипродажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала дать возможность первичным кредиторам продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.
Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости и т.д. Развитие первичного рынка ипотечного капитала фактор разрешения жилищной проблемы посредством ипотечного жилищного кредитования для многих семей. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.
Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что, если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Поскольку недвижимость долговечна и ее цена довольно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить обеспечением обязательства его возврата. Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:
достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки куплипродажи квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;
останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после периодических выплат по кредитному договору;
не ожидается ли падения доходов в течение периода кредитования, есть ли перспектива быстро найти другую работу с оплатой не ниже прежней;
имеется ли непрерывный … Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
1.3. Ипотечный кредит в финансовой системе
Итоги 2012 года свидетельствуют о том, что шанс, который давал российской экономике высокий уровень цен на нефть, был использован не в полной мере. Во многом это произошло ввиду влияния кризисных явлений в еврозоне, которые негативным образом сказались как на уровне ликвидности банковского сектора, так и на поведении инвесторов, спровоцировав значительную утечку капитала из РФ.
Основным фактором роста экономики в 2012 году стало внутреннее потребление населения, что без иных структурных изменений в реальном секторе было явно не достаточно для уверенного роста ВВП. В целом, по нашим оценкам, во втором квартале 2012 года потребление домашних хозяйств обеспечило около 3,4% из 4,0% роста ВВП (и около 3,8% из 4,9% роста ВВП, в первом). По оценке Росстата, за 9 месяцев в целом прирост ВВП к соответствующему периоду прошлого года составил 3,9% несмотря на благоприятную ценовую конъюнктуру для российского сырьевого экспорта, экономика начинает замедляться.
Кроме того, подорожание стоимости фондирование для банков, включая рост стоимости привлечения средств через ипотечные ценные бумаги, ожидаемо привело к росту стоимости кредитования для физических лиц, особенно в третьем квартале, и постепенному охлаждению спроса к концу года.
В этих условиях, в течение года несмотря на сохраняющуюся неопределенность перспектив мировой экономики, российский ипотечный рынок продолжал активно расти. За 9 месяцев 2012 года населению предоставлено 475,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 698,6 млрд. рублей, что в 1,4 раза превышает уровень девяти месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 в денежном выражении. Такие объемы являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений показателя выдачи ипотечных кредитов Банком России. По сравнению с 2008 годом, за 9 месяцев 2012 г. было выдано в 1,4 раза больше количество ипотечных кредитов, а количество кредитных организаций, занимающихся ипотекой, выросло на 10%. Это свидетельствует о том, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса.
Основным вопросом на текущий момент являются перспективы рынка ипотечного кредитования в 2013 году, поскольку рост рынка происходил в условиях увеличения ставок по ипотечным кредитам. Анализ месячных ставок выдачи говорит о том, что по итогам трех кварталов ставка по кредитам в рублях превысила уровень аналогичного периода 2011 года на 0,7 п.п. и составила 12,3%.
Таким образом, не исключено, что опережающее развитие рынка в 2012 году происходило за счет спроса будущих периодов, и потенциальные заемщики поспешили приобрести жилье пока ставки по ипотечным кредитам находились на комфортном для них уровне, что повышает риски стагнации ипотечного рынка в 2013 году.
Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.10.2012 года он составил 1 678 млрд рублей, что на 42% превышает уровень соответствующего периода 2011 года. Абсолютный прирост портфеля составил 496 млрд рублей. Анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (3,04% и 54,9 млрд на 01.10.2012 против 4,47% и 60,6 млрд. на 01.10.2011 года).
Тем не менее, анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит о возрастании рисков ухудшения ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе. Дорожающее на протяжении всего 2012 года фондирование лишило банки возможностей ценовой конкуренции. В этих условиях в течение 2012 года сформировался тренд существенного снижения требований к подтверждению дохода заемщика.
Предварительные итоги 2012 года свидетельствуют также об активном развитии рынка жилья. Оборот рынка жилой недвижимости (количество объектов, зарегистрированных в сделках с жильем по итогам трех кварталов) достиг 3 млн объектов, что на 13% превышает уровень соответствующего периода 2011 года.
Одним из основных факторов развития жилищного рынка является увеличение доли ипотечных сделок. По данным Росреестра, каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированный в сделках с жильем за девять месяцев 2012 г., приобретался с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России (с 2006 года).
Вторым важным фактором, определяющим динамику жилищного рынка, является преобладание на нем альтернативных сделок и постепенное возвращение инвестиционного спроса. На фоне нестабильности на финансовых рынках жилье воспринимается как один из немногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования.
Следует отметить, что вместе с оживлением рынка цены на жилье в России перешли к росту в реальном выражении после длительной стагнации 20092011 годов. К концу третьего квартала 2012 года цены на жилье выросли по сравнению с концом 4 квартала 2011 г. на 9,1% как на первичном, так и на вторичном рынке, в то время как инфляция за этот период составила 6,6%. При этом рост цен на жилье в целом соответствовал росту доходов населения и не приводил к сокращению доступности приобретения жилья: значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не меняются с начала 2010 года.
Тем не менее, на протяжении всего года в строительном секторе восстановление шло достаточно вяло. По данным Росстата, за три квартала 2012 года введено в эксплуатацию 408,6 тысяч домов и квартир общей площадью 34,6 млн кв. метров, что составило 101,6% и 102,7% соответственно к объему ввода жилья в аналогичном периоде предыдущего года. Таким образом, наметившееся восстановление строительства крайне не устойчиво, хотя опережающие индикаторы строительного сектора объемы выполняемых работ и кредитование девелоперов продолжают расти.
АИЖК ожидает, что по итогам 2012 года объем ипотечного рынка составит примерно 660710 тыс. кредитов на сумму около 1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 12,5% а общая доля просроченных платежей не превысит около 2,12,5%.
Тем не менее, АИЖК обращает внимание на существование значимого риска роста объемов просроченных платежей ввиду имевшей место в 2012 году тенденции снижения требований к ипотечным заемщикам со стороны ведущих банков.
АИЖК прогнозирует, что в 2013 году будет выдано порядка 65080 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1 1,2 трлн рублей. Таким образом, рост ипотечного рынка замедлится до 20%, что, с одной стороны, обусловлено исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов, с другой замедлением спроса на фоне повышения ставок по ипотечным жилищным кредитам. В целом, такой рост является нормой, т.к. иное свидетельствовало бы о перегреве рынка в сложившихся условиях. При этом средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам не поднимется выше 13,5%, а во втором полугодии 2013 года, при отсутствии внешних шоков и развитии экономики по базовому сценарию МЭРТ, есть вероятность изменения тренда и снижения ставок.
Рост цен на рынке жилья продолжится и составит в реальном выражении порядка 34%. Ожидается, что индустриальное домостроение также сохранится на достигнутом уровне и рост ввода индустриального жилья не превысит 2,53% по итогам 2013 года.
В первые 9 месяцев 2012 года наблюдалась оптимистичная динамика мировых цен на нефть, реальных заработных плат, внутреннего потребления и уровня занятости. Тем не менее, это не привело к сопоставимому росту ВВП, реального сектора и реальных располагаемых доходов населения, а ситуация с ликвидностью оставалась достаточно напряженной.
По данным Росстата, в целом за 9 месяцев 2012 года прирост ВВП к соответствующему периоду прошлого года составил 3,9% по сравнению с 4,5% по итогам первого полугодия (в 2011 году данный показатель составлял 4,2% и 3,7% соответственно). Снижение темпов роста экономики, несмотря на сохраняющиеся на высоком уровне цены на нефть и газ, во многом связано с потерей части урожая в результате засухи, ускорением инфляции, а так же, отчасти, с падением инвестиционного спроса. В тоже время, по сравнению с первой половиной 2012 года, в третьем квартале темпы роста несколько выросли с 0,3% до 0,5% (по сравнению с предыдущим кварталом, с исключённой сезонностью, по оценке Минэкономразвития России). В октябре по сравнению с сентябрем ВВП вырос на 0,1% с учетом очищенной сезонности.
Рис.6. Замедление темпов экономики
Рост ВВП продолжают обеспечивать отрасли, ориентированные на внутренний спрос, однако второй квартал подряд продолжается замедление роста внутреннего спроса в годовом сопоставлении (с 8% в 4 кв. 2011 до 6,1% в 1 кв. и 5,4% во 2 кв. 2012 г.) и снижение его вклада в общий экономический рост (с 7,4 до 5,4 и 5,0 п.п. соответственно).
Экономический рост поддерживается, главным образом, увеличением пенсий и зарплат, особенно в бюджетной сфере, низким уровнем безработицы, а также перегретым розничным кредитованием, раскручивающим потребительские расходы. Так, за 9 месяцев 2012 средний размер назначенных пенсий вырос на 10,1% к аналогичному периоду 2011 года, а номинальная среднемесячная начисленная заработная плата одного работника на 14,4%. В целом, по нашим оценкам во втором квартале 2012 года потребление домашних хозяйств обеспечило около 3,4% из 4,0% роста ВВП (и около 3,8% из 4,9% роста ВВП, в первом).
Тем не менее, перенос повышения тарифов ЖКХ с января на июль и сентябрь, и более низкий, чем ожидалось, урожай сельскохозяйственных культур подстегнули инфляцию, которая выросла с 4,3% г/г в июне до 6,6% г/г в сентябре, что, наряду с повышающимися ставками розничного кредитования, несколько замедлило темпы расходов граждан. Так, прирост оборота розничной торговли упал в сентябре до 4,4% г/г (с 6,9% г/г в июне). По мнению Минэкономразвития России, повысившего свой прогноз в этой части, инфляция может достигнуть 7% по итогам 2012 года. Так же в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий Банк России в сентябре повысил на 0,25 п.п. процентные ставки по своим операциям, а также ставку рефинансирования (до 8,25%).
Рис. 7. Темпы роста показателей экономики
Среди позитивных факторов стоит отметить низкую безработицу. В 3м квартале 2012 года она снизилась до 5,3%. Тем не менее, нужно принимать во внимание, что с 2011 года Росстат рассчитывает безработицу по новой методологии, расширяющей круг лиц, отнесенных к занятому населению, что, соответственно, несколько снижает итоговый уровень безработицы. Так, численность населения, отнесённого в третьем квартале к занятому, достигла максимального уровня с 1999 года.
В то же время замедление мировой экономики и кризис еврозоны (безработица которой достигла в сентябре 11,6%, а экономика вступила в рецессию, снизившись на 0,1% в квартальном выражении в третьем квартале) увеличивают риск роста безработицы в России в отраслях, ориентированных на экспорт. Международный валютный фонд прогнозирует увеличение неопределенности развития мировой экономики, в первую очередь за счет рисков разрастания европейского кризиса. Согласно его оценкам, вероятность рецессии в Еврозоне в 2013 г. достигает 80%, а в США 15%.
Несмотря на некоторую передышку на внешних рынках для российских заёмщиков, вызванную в основном ростом цены на нефть, отток капитала продолжается (Минэкономразвития увеличило его прогноз до 70 млрд долл.), снижая ликвидность на рынке, а стоимость фондирования растет, в т.ч. ввиду постепенного роста ставок по вкладам физлиц (которые обеспечивают около 29% всех пассивов банковского сектора). Также отметим, что в октябре 2012го значение 30дневной скользящей средней ставки MIACR по однодневным кредитам впервые с 2009 года превысило 6%. Таким образом, дорожающее фондирование приводит к росту ставок по кредитам физлицам (в том числе ипотечным кредитам).
Несмотря на сохраняющуюся неопределенность перспектив мировой экономики, российский ипотечный рынок продолжал активно расти. За этот период населению предоставлено 475,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 698,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень девяти месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 в денежном выражении. Такие объемы выдачи за 9 месяцев 2012 г. являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений показателя выдачи ипотечных кредитов Банком России. По сравнению с 2008 годом, за 9 месяцев 2012 г. было выдано в 1,4 раза больше ипотечных кредитов, а количество кредитных организаций, занимающихся ипотекой, выросло на 10%. Это свидетельствует о том, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса.
Рис. 8. Динамика объёма и количества выдачи ипотечных кредитов
Тем не менее, самой значимой тенденцией 2012 года стал рост рынка в условиях увеличения ставок по ипотечным кредитам. Анализ месячных ставок выдачи говорит о том, что по итогам трех кварталов ставка по кредитам в рублях, превысила уровень аналогичного периода 2011 года на 0,7 п.п. и составила 12,3%.
Рис. 9. Ставки по ипотечным кредитам
Таким образом, рост ипотечного кредитования происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам, а потенциальные заемщики спешили приобрести жилье на комфортных условиях. Тем не менее, АИЖК не ожидает роста средних ставок по выданным ипотечным кредитам свыше 12,5% до конца 2012 года.
Следует отметить, что такая ситуация создает риски существенного замедления темпов ипотечного рынка в 2013 году, так как не исключена ситуация реализации в 2012 году потенциального спроса будущих периодов в сложившихся условиях. По данным опроса домохозяйств, проведенного АИЖК в 3 кв. 2012 года, потенциальные ипотечные заемщики переоценивают необходимость приобретения жилья, сокращается спрос на жилье для членов семьи и родственников. Наиболее вероятными причинами данных тенденций являются рост реальной стоимости жилья, наблюдаемый впервые с 2009 года, и рост ставок по ипотечным кредитам. АИЖК ожидает, что по итогам 2012 года объем ипотечного рынка составит примерно 660710 тыс. кредитов на сумму около 1 трлн. рублей.
Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.10.2012 года он составил 1 806,8 млрд. рублей, что на 33% превышает уровень соответствующего периода 2011 года. Абсолютный прирост портфеля составил 451 млрд. рублей.
Анализ структуры ипотечного портфеля показывает неуклонное снижение доли валютной задолженности. Так, по итогам 9 месяцев 2012 года она составила всего 7,2%, снизившись с начала года на 3,9 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в портфеле превышала 50%, а в 20082009 гг. составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 20082009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически остановилась. Так, по итогам 9 месяцев 2012 года было выдано лишь 1 190 валютных кредитов против 474 639 рублевых.
Анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков, объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (3,04% и 54,9 млрд рублей на 01.10.2012 года против 4,47% и 60,6 млрд рублей на 01.10.2011).
Анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков, объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (3,04% и 54,9 млрд рублей на 01.10.2012 года против 4,47% и 60,6 млрд рублей на 01.10.2011).
По данным Банка России, за 9 месяцев 2012 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 96,47% (94,78% годом ранее).
В условиях роста общего объема ипотечного портфеля на балансах банков сокращается и доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков
Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков. Рост объемов выдачи сопровождался увеличением ставок выдачи ипотечных кредитов по сравнению с уровнем, достигнутым в конце 2011 года. Так, за девять месяцев 2012 года, по сравнению с девятью месяцами 2011 года, ставки в большинстве регионов увеличились.
Отметим, что в отличие от 2011 года, когда наблюдалась тенденция к выравниванию ставок по регионам, в 2012 году разброс ставок по регионам стал расти. По итогам девяти месяцев 2012 года самая высокая ставка зафиксирована в Республике Тыва 13%, а самая низкая в Курганской области 10,3%. Средние по России ставки 12,012,4% зафиксированы в 54 российских регионах, в том числе, в Москве, СанктПетербурге, Орловской и Рязанской областях, Краснодарском крае и Тюменской области.
Рис. 10. Ранжирование регионов
По сравнению … Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
2. Характеристика организации ипотечных кредитов. Инструменты и мировой опыт
2.1. Процедура оформления и выдачи ипотечного кредита
Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о наличии вкладов и работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.
Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
сбор и проверка информации о клиенте и залоге;
оценка вероятности погашения кредита;
принятие решения (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения кредита);
заключение кредитной сделки;
обслуживание кредитной сделки;
закрытие кредитной сделки.
На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется возможная сумма кредита, согласуются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:
желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;
источник первоначального платежа;
назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.;
уровень образования и профессиональной квалификации клиента;
сведения о работе и источниках дохода;
сведения об активах и обязательствах.
Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:
Сумма кредита
────────────────────── х 100 <= 70%
Стоимость недвижимости
В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:
Сумма кредита = 0,7 х Стоимость объекта залога
Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика не более 30% чистого дохода заемщика:
Платеж по кредиту = 0,3 х Чистый доход заемщика
Кредиты предоставляются при наличии у заемщика первоначального капитала в размере не менее 3050% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумму кредита и срок кредитования рассчитывает эксперт после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем на основании процентных ставок в соответствии со сроком кредитования определяется процентная ставка по данному кредиту.
На следующем этапе, при сборе и проверке информации о клиенте и залоге, выявляются потенциальные некредитоспособные заемщики, для чего проводится проверка трудоустройства клиента, его текущих доходов и расходов, служба экономической безопасности кредитного учреждения проверяет и оценивает собственность клиента, предполагаемую к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценивает предмет залога. Заемщику разъясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тестанкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:
сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и число иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
основная информация о приобретаемой недвижимости;
наличие первоначального капитала;
сведения о занятости заемщика и поручителей;
сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
сведения об имуществе заемщика.
В зависимости от набранного в тестеанкете количества баллов заемщики классифицируются на "стабильных" и "нестабильных". При оформлении заявления об ипотечном кредите определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос службе экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик; обычно проверяются его действительные доходы и расходы, место работы (в случае смены в течение последних двухтрех лет устанавливаются причины).
На следующем этапе (оценка вероятности погашения кредита) проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования и квалификации клиента, его профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.
Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в нем. Отказ должен оформляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, "стабильному" потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.
Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе, отношение:
периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;
жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;
суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества
Следующий этап принятие решения о кредите. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключения юриста о приемлемости предмета залога и специалиста об оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.
Решение о кредите принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:
желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;
анализ объекта залога;
информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
описание предполагаемой сделки;
источники погашения кредита;
расчет возможной суммы кредита;
анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;
риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;
предлагаемые варианты обеспечения.
Кредитный проект рассматривает кредитный комитет, и при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.
На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:
куплипродажи недвижимости;
кредитный договор;
ипотеки (подлежит государственной регистрации);
страхования.
Договор куплипродажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом недвижимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.
В договор об ипотеке стороны включают:
предмет ипотеки;
цену передаваемого в ипотеку помещения;
существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);
размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);
требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Договоров страхования заключается несколько столько, сколько объектов страхования. Для снижения риска кредитора ипотечный кредит страхуется. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Страхование недвижимости проводится в соответствии с условиями ипотечного договора. Банкзалогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную размеру основного долга или превышающую его с учетом процентов. Банк имеет возможность проверить наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной формах.
Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договоробязательство страхования квартиры.
Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если кредит выдан без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.
Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам куплипродажи или платежному поручению заемщика.
Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:
принимаются платежи;
проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
ведется бухгалтерский учет операций;
рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
взимаются просроченные платежи;
ведется работа с проблемными кредитами:
идут переговоры, заключается новый кредитный договор, изменяются условия договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращается взыскание на заложенное имущество;
ведется отчетность по выданным кредитам.
Закрытие кредитной сделки заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных… Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу. |
